两天前，本报刊发新闻稿《深度解读仁恒置地“卖得更贵卖得更快”的独特现象》，吸引业界人士关注。记者通过查阅资料和电话采访发现，在仁恒置地目前布局的10座城市中，上海、南京、天津三地，同期在售楼盘仅1~2个，但其销售总额却名列前茅。前日，记者连线上述三地营销系统负责人，探寻“仁恒热销现象”。

“解读仁恒现象”系列报道

新/闻/前/景

仁恒置地集团年报显示：2012年，集团取得销售收入103.02亿元人民币，总交付建筑面积44，7139㎡，平均售价22545元/㎡。克尔瑞数据显示：以每平方米人民币22239元进行排名，在2012年销售金额前45的企业中，仁恒均价，也是一家均价过2万元的企业。

热/销/原/因

1、城市核心地段，临水，周边有产业支撑。

2、产品均好性：户型、景观、装修等无短板，以居住舒适度为主要原则。

3、物业管理：充分满足客户个性化需求，客户满意度达95%。

4、营销：不夸大其词，通过实景展示产品品质，重视客户的真实感受和体验。

5、生活方式：通过公共空间和业主活动，促进业主交通和沟通，营造国际化生活氛围。

市场现象

推盘量不大

但销售额名列前茅

记者调查发现，仁恒置地目前进入的10座城市中，均出现了“量不大、产值高”的格局：单个城市同期开发楼盘1~2个，年度推盘量不超过1000套，但销售额却名列前茅。其中，2012年，仁恒置地在上海、南京以及天津，市场表现“惊人相似”。

据了解，上海公司凭借一个项目“森兰雅苑”，去年实现销售金额20亿元，排名上海第三。南京公司两个在售项目，年销售额23亿元，市场排名第三。天津公司，两个项目实现销售金额32亿元，市场排名第四。

记者前不久赴南京实地考察时了解到，6月29日，南京仁恒江湾城三期开盘，3幢共356套房源开盘即遭哄抢。约26000元/㎡的单价及200万以上的总价，仍阻挡不了购房者的热情。以338套成交套数、95%超高去化率、11.7亿元成交金额，创下2013年南京高端楼盘史上单次销售总套数、总去化率、总成交金额纪录。更让人吃惊的是，仁恒在南京这番受追捧的景象，还是在没有样板房也没有展示区的情况下发生的。

二手房表现

售价比竞品楼盘贵35~40%，

租金贵20%

据上海仁恒销售部经理何亿君介绍，在同地段、同品质、同物业类型的项目中，仁恒二手房增值速度，排名至少是前三名。记者调查发现，地处陆家嘴板块的仁恒滨江园，二手房售价6~7万元/平方米（注：2002年，仁恒滨江园新房售价2万元/平方米，比周边竞品楼盘高出35~40%左右）。在天津，仁恒开发的海河广场，二手房售价比周边同类产品贵5000元/平方米。

除了售价高出竞品项目，租金同样如此。据记者调查发现，上海市场，仁恒二手房的租金也比竞品贵20%。例如，位于浦东新区的仁恒河滨城，220平方米的四房，月租金达4万元/平方米，比周边同户型项目租金高出20%左右。此外，在仁恒开发的物业中，还有一个特殊现象———自住率特别高。譬如，上海仁恒河滨城有4000户业主，但可售二手房套数仅100套，而一路之隔的楼盘，总套数800余套但可售二手房套数七八十套。“仁恒的业主，愿意长期持有。”因为，仁恒为客户提供的是综合指标很高的社区，能满足个性化需求，同时，稳健的物业价值走向也让他们看好其物业的未来价值。

市场口碑

老客户重复购买比例25~30%，

老带新比例50%

南京仁恒市场营销部副经理章隽透露，在南京市场，仁恒置地已培养了一批忠实客户。

上海仁恒销售部经理何亿君表示，在上海出台限购政策前，滨江园和河滨城项目，老客户重复购买率达25%~30%。此外，老客户介绍新客户的比例40%~50%。“在上海，仁恒卖房子基本上不需要打广告，仅老业主带来的新客户就可以消化一半”。以森兰雅苑项目为例，公寓产品老带新比例很稳定，一直维持在10%，别墅产品更高，达30%。

2013年1~6月，仁恒部分新开批次/新开盘房源均价

城市 项目名称 销售均价（元/㎡） 区域均价（元/㎡）

上海 仁恒森兰雅苑 42888 26355

南京 仁恒江湾城 26000 22983

天津 仁恒河滨花园 19500 13012

仁恒项目与同区域竞品项目售价级租金对比分析

名称 二手房 同比去年 套三户型租金

评估单价（元/㎡） 增幅 指导价（元/㎡·月）

上海仁恒河滨城 52015 12.51% 13477

上海大唐盛世花园 40635 13.28% 8139

上海第九城市 40072 8.91% 10534

上海当代清水园 50141 9.20% 13092

苏州仁恒双湖湾 22000 21.16% 6486

苏州九龙仓国宾1号国宾山 22500 降13% 3400

南京仁恒江湾城 26271 25.89% 7605

南京郦城御园 21225 持平 3919

南京苏宁滨江壹号 21000 降30%（精装改毛坯）

2012年全国销售均价0

销售金额 公司 销售金额 销售面积 销售单价 销售单价排名

排名 名称 (亿元) （万平方米） （元/㎡）

45 仁恒置地 106 约50 22239 1

7 绿城中国 510 260 19615.3 2

13 融创中国 356 200 17800 3

25 融侨集团 190 125 15920 4

27 金融街 180 113.1 15915.1 5

32 北京城建 162 103.1 15712.9 6

22 首开股份 215 142.9 15045.5 7

35 中粮集团 143 96.79 14773.2 8

12 招商地产 356 244.5 14560.3 9

28 和记黄埔 176 128.1 13739.3 10

数据说明：根据克尔瑞信息集团发布的《2012年销售金额TOP45强名单》，按照销售均价进行了重新排列。

市场定位

坚守高端市场，先“做厚度再做宽度”

仁恒置地董事局主席兼总裁钟声坚先生告诉记者，仁恒置地一直坚持做中高端产品，在公司扩张的过程中，先“做厚度再做宽度”。仁恒置地总建筑师张春玲女士曾这样描述：“我们的客户群都是向往高品质高品位生活的精英阶层，包括外籍人士或有海外教育背景的人士、成功的企业家或企业高管等，他们非常清楚什么是自己想要的生活。”

事实上，仁恒在多个市场也是这么做的，这一点，从其销售价格可以窥见。据上海仁恒销售部经理何忆君介绍，2005~2010年间，仁恒置地连续六年蝉联上海市销售， 2011年，仁恒森兰雅苑有效销售时间4个月，但当年却取得了上海楼市销售总额第四名。目前，该项目去化量约85%。其中，在售的两种物业形态：高端公寓和城市别墅，售价已经是浦东东北部的排名前列名，“公寓面积段90~220平方米，目前售价4万元/平方米；别墅面积段330~360平方米，总价1800~2500万元/套，单价8万元/平方米。”

据南京仁恒市场营销部副经理章隽介绍，目前，南京市场有两个在售项目：南京江湾城（3期）和仁恒G53公寓。其中，今年主推的项目是仁恒江湾城。目前，仁恒江湾城目前平均售价2.6万元/平方米，其中，300平方米大户型售价在30000元/平方米。市场排名第三。（注：2009，一期产品入市，售价1.5万元/平方米；2011年，二期产品入市，售价2.1万元/平方米。）